Hlavnou zmenou bude jednostupňové konanie pred stavebným úradom, ktorému bude predchádzať prerokovanie stavebného zámeru, píše Annamária Tóthová.
Článok advokátskej kancelárie Eversheds Sutherland vyšiel v marcovom vydaní časopisu Odpadové hospodárstvo 01-03/2025. Predplatitelia Odpady-portal.sk magazín našli vo svojich poštových schránkach.
Dňa 1. apríla 2025 nadobudne účinnosť stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej ako „nový stavebný zákon“). Týmto zákonom sa stane zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej ako „starý stavebný zákon“) skutočne minulosťou.
Zákon o výstavbe č. 201/2022 Z. z., ktorý bol schválený a zverejnený v zbierke zákonov ešte v roku 2022, tak napriek veľmi dlhému a komplikovanému legislatívnemu procesu nikdy neuzrie svetlo sveta. Bol však aspoň do istej miery použitý ako inšpirácia pri príprave nového stavebného zákona. Cieľom nového zákona je zjednodušiť a urýchliť povoľovanie stavieb, súčasťou má byť aj elektronizácia konaní.
Pre úplnosť je potrebné uviesť, že časť územného plánovania je už zo starého stavebného zákona vyňatá a upravená v zákone o územnom plánovaní1, ktorý z veľkej časti nadobudol účinnosť 1. apríla 2024.
Taktiež bol v rámci pôvodne plánovanej komplexnej zmeny stavebných predpisov vytvorený Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý formálne vznikol už 1. júna 2022 a postupne naň prešli kompetencie Ministerstva dopravy a výstavby SR v oblasti výstavby. Príprava legislatívy v oblasti výstavby však bola následne prenesená späť Ministerstvu dopravy SR.
Pôsobnosť orgánov
Prvostupňovým povoľovacím orgánom zostáva aj naďalej obec. Obce budú mať možnosť, nie však povinnosť, združovať sa a vytvoriť spoločný obecný úrad2. Druhostupňovým orgánom bude regionálny úrad, ktorý vykonáva svoju pôsobnosť už od 1. 4. 2024 a ide v zásade o niekdajšie okresné úrady v sídle kraja.
Aj nový stavebný zákon pozná špeciálne a iné stavebné úrady. Špeciálne stavebné úrady sú upravené v osobitných predpisoch napr. pre oblasť stavieb pozemných komunikácii, dráh, geologických a banských diel atď.
Iné stavebné úrady budú podľa nového stavebného zákona:
a) Ministerstvo obrany Slovenskej republiky pre stavby pre obranu štátu,
b) Ministerstvo vnútra Slovenskej republiky pre stavby pre bezpečnosť štátu,
c) Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre stavby Zboru väzenskej a justičnej stráže Slovenskej republiky,
d) Úrad jadrového dozoru Slovenskej republiky pre stavby jadrových zariadení a stavby súvisiace s jadrovým zariadením v areáli jadrového zariadenia.
Stavba a niektoré kategórie stavieb
Stavbou sa podľa novej právnej úpravy rozumie stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Samotné znenie definície bolo v porovnaní so starým stavebným zákonom mierne upravené, pričom bola vypustená požiadavka účelovej funkcie. Súčasťou stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky a prípojky, ak po vybudovaní nebudú súčasťou siete technického vybavenia územia.
Novinkou bude aj definícia stavebných úprav, ktoré sa po novom zaraďujú pod stavebné práce, ktorými sa zasahuje do existujúcej stavby, ale ktoré nie sú zmenou stavby (najmä stavebná obnova obvodového plášťa alebo strešného plášťa budovy, vnútorné stavebné úpravy bez zmeny veľkostných parametrov stavby) ani údržbou stavby. Patria sem však aj zmeny týkajúce sa vedení a sietí, ak úprava, výmena alebo doplnenie plní účel pôvodnej stavby alebo je jej súčasťou a nemení sa trasa, ako aj terénne a vonkajšie úpravy.
Zmenou dokončenej stavby sa po novom definujú nadstavba, prístavba a vstavba. Za zmenu dokončenej stavby sa považuje aj naďalej uzatvorenie skládky odpadov alebo jej časti, alebo vykonanie jej rekultivácie, ak stavebné práce na tieto účely neboli predmetom pôvodného stavebného povolenia skládky odpadov.
Zmeny sa dotknú aj definície drobnej a jednoduchej stavby. Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Zoznam drobných stavieb je uvedený v § 2 ods. 4 a patrí sem napr. zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 100 kW vrátane. Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Zoznam jednoduchých stavieb je uvedený v § 2 ods. 6. Patria sem napr. bytové budovy s najviac troma bytmi so zastavanou plochou do 300 m2 a dvoma nadzemnými podlažiami.
Vyhradená stavba je budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá, ktorá z hľadiska rozsahu stavebných prác, technológie stavebných prác a použitých stavebných výrobkov kladie zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a na potrebné technické vybavenie zhotoviteľa stavby. Zoznam týchto stavieb je uvedený v § 2 ods. 8 zákona a patria sem napr. aj nádrže čistiarní odpadových vôd nad 500 ekvivalentných obyvateľov, elektrické vedenia veľmi vysokého napätia a zvlášť vysokého napätia, ak nie je v tomto zákone uvedené inak, stavby jadrových zariadení alebo skládky nebezpečného odpadu.
Správne zaradenie stavieb je dôležité pre povoľovacie procesy.
Postup pri povoľovaní stavieb
Nová právna úprava prinesie viacero zmien v oblasti povoľovania stavieb. Hlavnou zmenou bude jednostupňové konanie pred stavebným úradom, ktorému bude predchádzať prerokovanie stavebného zámeru.
Posilnenú pozíciu tak nadobudne projektant, ktorý sa stane takpovediac procesným zástupcom stavebníka a zabezpečí vyššie spomenuté prerokovanie zámeru s dotknutými orgánmi a osobami. Ak sa dotknuté orgány alebo osoby v stanovených lehotách spravidla 30 dní nevyjadria, považuje sa ich stanovisko automaticky za súhlasné. Úlohou projektanta bude tiež vypracovanie všetkých stupňov projektovej dokumentácie, zabezpečovanie stanovísk, ako aj riešenie pripomienok.
Všeobecne bude povoľovanie stavieb založené na vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere (obdoba územného rozhodnutia s aspektmi povoľovania stavieb). Toto bude to „hlavné“ a jediné konanie v zmysle správneho poriadku s možnosťou účastníkov, dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb (t. j. správca, vlastník alebo prevádzkovateľ dopravnej a technickej infraštruktúry) podávať návrhy, námietky a pripomienky.
Zákon reflektuje na problémy z praxe, ktoré vedú k prieťahom v konaniach a stavebným úradom vyslovene prikazuje, na ktoré pripomienky nemajú prihliadať, ako napr. pripomienky podané po lehote alebo o ktorých už bolo právoplatne rozhodnuté v inom konaní.
Na konanie o stavebnom zámere bude nadväzovať overenie projektu stavby. Tento krok možno považovať za obdobu stavebného povolenia, keďže na základe neho možno začať so stavebnými prácami. Overovanie projektu stavby však bude mimo správneho poriadku a bude vydané na základe projektantom predložených doložiek súladu dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb, ak si toto právo vyhradili. Overenie projektu stavby sa vykoná overovacou doložkou v lehote 30 dní.
Posledným krokom bude, ako aj teraz, kolaudácia s pravidlom, že dokončenú stavbu možno uviesť do trvalého užívania až po jej kolaudácii. Po dokončení stavby prebehne kolaudačná obhliadka. Ak pri takejto obhliadke nebudú zistené žiadne nedostatky, stavebný úrad vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní od uskutočnenia obhliadky.
1 Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní
2 § 15 ods. 2. zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon
Mag. Annamária Tóthová, partnerka
Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.
© PROPERTY & ENVIRONMENT s. r. o. Autorské práva sú vyhradené a vykonáva ich vydavateľ.