Pozemok s environmentálnou záťažou môže vyjsť vlastníkov draho

V dôsledku novely majú vlastníci pozemkov, na ktorých sa nachádza environmentálna záťaž, znášať finančnú zodpovednosť za jej odstránenie.

Súčasne platný zákon

Podľa súčasnej právnej úpravy¹ platí, že za environmentálnu záťaž zodpovedá osoba, ktorá ju spôsobila svojou činnosťou (pôvodca). Pôvodca je povinný uhradiť všetky náklady súvisiace s odstránením environmentálnej záťaže. Na to, aby prichádzala do úvahy zodpovednosť vlastníka, musí byť splnená podmienka, že pôvodca záťaže nie je známy.

Aj v takomto prípade však zákon upravuje viaceré výnimky zo zodpovednosti vlastníka. Jeho zodpovednosť napríklad neprichádza do úvahy v prípade, ak po nadobudnutí nehnuteľnosti nepokračoval v činnosti, ktorá viedla k vzniku environmentálnej záťaže a v čase nadobudnutia nehnuteľnosti o záťaži nemohol vedieť. Po novele však už uvedené výnimky vlastníka nezbavia finančnej zodpovednosti.

Nová právna úprava

Novela ustanovuje, že ak štát uskutoční z verejných prostriedkov sanáciu environmentálnej záťaže, je povinný od vlastníka nehnuteľnosti požadovať náhradu finančných prostriedkov vynaložených na sanáciu. Tejto povinnosti zodpovedá povinnosť vlastníka buď uhradiť finančnú náhradu štátu, alebo so štátom uzatvoriť záložnú zmluvu na nehnuteľnosť s environmentálnou záťažou.

Finančná náhrada

Štát môže od vlastníka požadovať iba finančnú náhradu, ktorá nesmie prekročiť výšku účelne vynaložených prostriedkov. Finančnú náhradu musí vlastník zaplatiť v lehote 30 dní odo dňa doručenia výzvy príslušného ministerstva.

Novela ustanovuje, že ministerstvo má zaslať výzvu na uhradenie finančnej náhrady v lehote 12 mesiacov od schválenia záverečnej správy projektu sanácie, teda po vykonaní sanácie nehnuteľnosti.

Na základe toho by sa mohlo zdať, že po uplynutí lehoty na zaslanie výzvy už štát nemá právo finančnú náhradu vymáhať, novela však upravuje premlčaciu lehotu na vymáhanie finančnej náhrady v dĺžke 10 rokov, takže následky nedodržania dvanásťmesačnej lehoty zo strany ministerstva sú otázne.

Záložná zmluva

Určitou alternatívou k zaplateniu finančnej náhrady je možnosť vlastníka uzatvoriť záložnú zmluvu na sanovanú nehnuteľnosť s ministerstvom, ktorú môže vlastník uzatvoriť v rovnakej lehote ako zaplatiť finančnú náhradu, teda v lehote 30 dní odo dňa doručenia výzvy ministerstva. Je otázne, aký má byť ďalší postup ohľadom vymáhania finančnej náhrady, ak vlastník uzatvorí záložnú zmluvu.

Je prípustné dohodnúť si odloženie zaplatenia finančnej náhrady, resp. splátkový kalendár? A ak áno, na aké dlhé obdobie? Novela ohľadom týchto otázok úplne mlčí. Záložná zmluva sa má uzatvoriť na obdobie 30 rokov, takže štát má teoreticky dosť času na vymáhanie pohľadávky.

Zaujímavé je taktiež to, že novela nikde výslovne nezakotvuje povinnosť vlastníka zaplatiť finančnú náhradu v prípade, ak uzatvoril záložnú zmluvu. Upravuje iba povinnosť štátu túto finančnú náhradu vymáhať, znamená však táto povinnosť automaticky právny nárok štátu?

Novela ustanovuje, že štát je povinný vymáhať úhradu súdnou cestou v prípade, ak vlastník nezaplatí finančnú náhradu ani neuzatvorí dobrovoľne záložnú zmluvu. Znamená to, že ak uzatvorí záložnú zmluvu, tak vymáhanie súdnou cestou neprichádza do úvahy?

Uvedený výklad pravdepodobne nebol úmyslom zákonodarcu, znenie zákona však každopádne vyvoláva otázniky. V tomto smere nám veľmi nepomáha ani dôvodová správa. Táto sa v prvom rade týka pôvodného znenia návrhu novely, ktoré bolo iné – výška finančnej náhrady zodpovedala iba kladnému rozdielu trhovej ceny sanovanej nehnuteľnosti pred sanáciou a trhovej ceny sanovanej nehnuteľnosti po vykonaní sanácie.

Čo sa však týka účelu uzatvorenia záložnej zmluvy, v dôvodovej správe sa píše, že v dôsledku záložnej zmluvy bude „vlastník po dobu 20 rokov ,blokovaný‘ k prevodu sanovanej nehnuteľnosti, dokiaľ nebude štátu uhradená finančná náhrada. (...) Uvedené právo môže zaniknúť buď uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá záložná zmluva (...), alebo splatením finančnej náhrady pri prvom prevode nehnuteľnosti (či už odplatnom alebo bezodplatnom)“.

Uvedený zámer však vôbec nie je pretavený do znenia novely, nakoľko záložná zmluva neblokuje vlastníka pri prevode nehnuteľnosti ani nezakladá povinnosť zaplatiť finančnú náhradu pri prvom prevode nehnuteľnosti.

Nútená záložná zmluva

V prípade, ak vlastník v lehote 30 dní odo dňa doručenia výzvy ministerstva nezaplatí finančnú náhradu ani neuzatvorí s ministerstvo záložnú zmluvu, príslušné ministerstvo zriadi záložné právo k sanovanej nehnuteľnosti na základe rozhodnutia. Lehota na začatie konania o zriadení takéhoto záložného práva je 1 rok odo dňa doručenia výzvy vlastníkovi.

Je zaujímavé, že v prípade nútenej záložnej zmluvy novela zároveň stanovuje, že vlastník v takomto prípade nemá právo vykonávať právne úkony týkajúce sa nehnuteľnosti bez predchádzajúceho súhlasu ministerstva. Aj táto úprava vyvoláva otázky.

V prvom rade nie je zrejmé, prečo právne úkony vlastníka nie sú obmedzené aj v prípade dobrovoľnej záložnej zmluvy. Druhou otázkou sú následky porušenia požiadavky predchádzajúceho súhlasu ministerstva.

Právny úkon je široký pojem, súhlas ministerstva by sa v zmysle uvedeného mal vzťahovať nielen na predaj nehnuteľnosti, ale napríklad aj na nájom nehnuteľnosti tretej osobe. Znamená to, že bez predchádzajúceho súhlasu ministerstva sú všetky právne úkony týkajúce sa nehnuteľnosti neplatné?

Z uvedeného dôvodu je pre vlastníka výhodnejšie uzatvoriť záložnú zmluvu dobrovoľne, nakoľko v tomto prípade by nemalo obmedzenie ohľadom právnych úkonov platiť.

Vlastník vs pôvodca

Ako bolo uvedené vyššie, podľa pôvodnej právnej úpravy je za environmentálnu záťaž a priori zodpovedný pôvodca. Novela zákona však toto pravidlo úplne nerešpektuje, keď neustanovuje prioritu zodpovednosti pôvodcu, ak dôjde k sanácii zo strany štátu. Je potrebné uvedomiť si, že štát môže nehnuteľnosť sanovať nielen v prípade, ak pôvodca nie je známy, ale aj v prípade, ak známy je, ale sanáciu dobrovoľne nevykonal.

Aplikácia novely

Novela nadobudne účinnosť 1. júna 2022. V zmysle prechodných ustanovení sa vzťahuje aj na nehnuteľnosti, na ktorých sa sanácia uskutoční po 1. júni 2022, teda sa vzťahuje aj na už prebiehajúce sanácie.

Protiústavnosť novely?

Pani prezidentka vetovala návrh novely z dôvodu obáv ohľadom jeho protiústavnosti, ako aj z dôvodu viacerých nezrovnalostí v novele. Bude zaujímavé sledovať, či návrh zákona prejde testom ústavnosti v prípade, ak vlastníci spochybnia jeho ústavnosť pred súdom.

1 Zákon č. 409/2011 Z. z. o niektorých opatreniach na úseku environmentálnej záťaže a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Mgr. Mária Sadloňová
Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

© PROPERTY & ENVIRONMENT s. r. o. Autorské práva sú vyhradené a vykonáva ich vydavateľ.